按揭攻略｜主要銀行上調按揭封頂利息兼削現金回贈 高息是否轉按套現好時機？

按揭攻略｜主要銀行已計劃於9月18日調整H按鎖息上限，從目前的P-2.25%提高0.5厘至P-1.75厘。這意味著最高利率將從3.625厘上升到4.125厘，同時現金回贈也將大幅減少。以500萬元的貸款為例，每月的還款將增加約1,400元。

香港房地產市場最新動向｜主流銀行調整H按鎖息上限

預見其他銀行也將進行相似的調整。9月到10月將是轉按套現的最後優惠期。建議希望或需要進行轉按套現的人士，應抓住這一個半月的黃金機會，以獲得更高的現金回贈和較低的最高利率。

在美國聯儲局可能於9月加息的背景下，為何大型銀行選擇此時大幅調整按息？這與之前銀行溫和地調整最優惠利率的策略有所不同。

部分銀行今年可能已達到業績目標

推測這種策略變化的原因是，年初到年中是銀行競爭按揭市場的高峰期。到了第三季度末，部分銀行可能已達到業績目標。加上資金成本持續上升，銀行選擇更大幅度地調整按息。

預估美國年底前再加息的可能性不超過50%

市場預估美國年底前再加息的機會不超過50%。我們認為，香港銀行在此次調整後，短期內不太可能再次調整最優惠利率。即使美國再次加息，香港銀行的調整幅度預計也只是0.125%至0.25%。

注意兩家主要銀行調整最高利率的「緩衝期」

值得注意的是，兩家主要銀行調整最高利率有一段「緩衝期」。對於現成物業，這將於9月18日生效；對於預售物業，則延至30日生效。這是基於申請日期，而不是貸款提取日期。因此，近期需要申請按揭或考慮轉按的人士，應加快申請進度。

提前鎖定資金於高息存款賬戶

在每次加息周期中，房地產市場的交易量會短暫受到影響。如果希望在房價或股市下跌時入市，現在應該先鎖定較高的物業估值，進行轉按套現。即使沒有投資目標，也可以將資金存入高息存款賬戶(mortgage link)，從而獲得等同於按揭利率的利息。

現時轉按的具體計算

特別是對於持有大額物業的業主，政府最近放寬了按揭政策。持有估值約1,500萬元的自住房產，現在的最高按揭比例可以達到70%。以目前的現金回贈率為例，可以獲得超過32.02萬元的現金回贈。

轉按套現的現金回贈可以抵消供款利息

如果目前的未償還貸款金額低於最新估值的50%，則可以套現更多資金。同時，通過轉按套現獲得的現金回贈，至少可以抵消10個月的供款利息，這也可以看作是一種隱性的免息供款期。

以上的假設基於實際按息為P-2.25%＝3.625%（P：5.875%），並以30年的期限為基礎。這些資料僅供參考，具體條款和細節應根據貸款機構的最終決定和金管局的最新指引。